La nueva regulación de la plusvalía municipal

La nueva regulación de la plusvalía municipal aprobada “in extremis” por el Ministerio de
Hacienda el pasado mes de noviembre de 2.021 trae una desagradable sorpresa para los
contribuyentes.

En concreto, el Real Decreto-Ley 26/2021 prevé dos alternativas de cálculo de la plusvalía
municipal: un objetivo, que es la que se ha estado usando hasta ahora aplicando al valor
catastral del terreno el resultado de multiplicar el coeficiente previsto en la ley . Y otra fórmula
real que se obtiene comparando los valores de adquisición y transmisión del terreno y tributar
por la diferencia. Pero el contribuyente debe saber que si quiere usar este último método debe
solicitarlo expresamente porque si no, se utilizará el otro método por defecto y puede salir
perdiendo.

Y es que el apartado 5 del artículo 107 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las
Haciendas Locales (TRLRHL) establece que la regla general de cálculo del impuesto es el
sistema objetivo, con lo que el método “real” para calcular la base imponible de la plusvalía
municipal tras vender o heredar una vivienda se activa sólo “a instancia del sujeto pasivo”.
“Esto quiere decir que, si el contribuyente no hace nada, la fórmula de cálculo de la plusvalía
será el objetivo. Es decir, se multiplicará el valor catastral del terreno por el coeficiente
previsto en la ley”.

El real decreto ley aprobado el pasado mes de noviembre modifica la forma de calcular el
impuesto de plusvalía municipal para adaptarlo a la famosa sentencia del Tribunal
Constitucional que declaró ilegal este tributo el pasado 26 de octubre. La normativa adapta el
impuesto a los vaivenes del mercado inmobiliario, de tal manera que busca que se pague
plusvalía sólo en caso de que se venda o traspase una vivienda cuando haya habido una
ganancia. Quien venda una casa en pérdidas estará exento del pago.

Así, el real decreto ley establece dos alternativas de cálculo del impuesto:

La fórmula objetiva: en este caso se multiplicará el valor catastral del inmueble con unos
nuevos coeficientes. Cada año se aprobará unos coeficientes nuevos que irán contemplados,
por ejemplo, en la ley de Presupuestos Generales del Estado y evolucionarán en función del
mercado inmobiliario. Se trata de un método optativo, ya que el contribuyente tiene la
posibilidad de tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la
transmisión del inmueble.

La fórmula real: será un cálculo de la diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio
de compra o adquisición del inmueble.

Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior al resultado del método de
estimación objetiva, podrá aplicar la real.

El contribuyente debe solicitar que se le aplique el sistema real de cálculo
Lo primero que hay que señalar es que el contribuyente debe saber de qué manera debe
declarar el impuesto en el municipio donde se encuentra la vivienda, pues puede ser una
autoliquidación o una liquidación.

En caso de que sea el Ayuntamiento el que gire la liquidación de la plusvalía municipal, el
contribuyente deberá declarar la transmisión previamente, acordándose de solicitar al
consistorio que calcule la base imponible según el método real, si le resulta más beneficiosa.
Para eso, deberá aportar también las escrituras de adquisición y transmisión del terreno, así
como el recibo del IBI del año de la transmisión.

En caso de que sea el propio contribuyente el que esté obligado a autoliquidar la plusvalía,
deberá hacerlo directamente según el método real si es el que más le interesa.

Qué pasa si el contribuyente olvida declarar o autoliquidar la plusvalía conforme al método real de cálculo

Recordamos que, si el contribuyente olvidó solicitar la aplicación del método real de cálculo de
la plusvalía, y era ésta la opción que más le interesaba, no tendrá fácil echarse atrás. Y es que
la única forma de rectificar es hacerlo antes de que haya concluido el plazo reglamentario para
presentar la declaración o autoliquidación (30 días hábiles en transmisiones entre vivos, y 6
meses en las mortis causa). “Si un contribuyente declaró la plusvalía municipal, y cuando le
notifican la liquidación descubre que le había salido mejor aplicar el sistema de cálculo real
del impuesto, tendrá difícil echarse atrás. Y es que, aunque recurra tal liquidación, la respuesta
probable que la opción tributaria consistente en aplicar será el cálculo real de la base
imponible ya no puede modificarse porque ya finalizó el plazo previsto en la ley para declarar
el impuesto”.

En el caso de que el contribuyente autoliquidara el impuesto conforme al sistema objetivo y
posteriormente descubriera que hubiera sido mejor haberlo hecho bajo el método real de la
base imponible, no podrá hacer nada, si ya ha finalizado el plazo previsto en la ley para
autoliquidar el impuestos

Además, todos aquellos que declaren o autoliquiden el impuesto fuera de plazo,
igualmente podrían ver cómo el Ayuntamiento les niega la posibilidad de acudir al método real de cálculo de la base imponible.

Qué pueden hacer los contribuyentes

Aconsejamos hacer los cálculos necesarios antes de pagar la plusvalía municipal y así saber
qué método es más beneficioso. Y después de hacer la declaración o autoliquidación del
impuesto. Varias casuísticas de pago de la plusvalía municipal.

Por ejemplo, el propietario de una vivienda comprada en 2007 por 300.000 euros y que vende
en 2021 por 290.000 euros no tendrá que pagar el impuesto de plusvalía municipal porque no
hay una ganancia, todo lo contrario, hay una pérdida.

Sin embargo, cuando haya ganancia, se aplicarán dos métodos distintos para calcular la
base imponible. Aclaramos los posibles escenarios que se pueden dar. Pensemos, por
ejemplo, en una vivienda adquirida en 2017 por 310.000 euros, y que se venda en 2021 por
350.000 euros. El valor catastral a fecha de devengo es de 100.000 euros, correspondiendo
60.000 euros al terreno. Es decir, el valor del terreno supone un 60% del valor catastral total.

Si acudimos a la fórmula de cálculo objetivo, la base imponible sería de 10.200 euros, el resultado de multiplicar el valor catastral del terreno, por el coeficiente de la tabla (60.000 euros x 0,17).

Sin embargo, la base imponible obtenida de la plusvalía real sería el resultado de aplicar el
porcentaje que supone el terreno sobre el valor catastral total (60%) a la ganancia obtenida
(40.000 euros). Ello daría un resultado de 24.000 euros.

Por ello, en este ejemplo, el contribuyente podría tributar por la base imponible obtenida con
el método objetivo (10.200 euros), en lugar de la obtenida atendiendo a la plusvalía real
(24.000 euros). Sí es que, aplicando el tipo impositivo del 30%, en el primer caso pagaría 3.060
euros (10.200 x 30%), y en el segundo 7.200 euros (24.000 x 30%).

Pero también puede suceder al contrario, y ser más beneficioso tributar por la plusvalía real,
que por la objetiva.

Es el caso, por ejemplo, de una vivienda adquirida en 2014 por 250.000 euros y que se vende
en 2021 por 260.000 euros. Ello, en caso de un terreno cuyo valor supone el 20% del valor
catastral total.

Pues bien, la plusvalía real obtenida sería en este caso de 10.000 euros. Y a ese importe le
aplicaríamos la proporción que supone el terreno sobre el valor catastral total (20%). Por ello,
la base imponible calculada conforme a la plusvalía real sería de tan solo 2.000 euros (10.000 x
20%).

Sin embargo, la plusvalía objetiva sería en este caso mayor. Así, al valor catastral del terreno
(20.000 euros), le aplicaríamos el coeficiente del 0,12. Y ello daría un resultado de 2.400 euros.

Por tanto, el contribuyente en este caso podría optar por tributar conforme a la base
imponible obtenida de la plusvalía real (2.000 euros). Y pagaría el 30% de la misma (600 euros),
mientras que si hubiera tributado por la base imponible objetivo (2.400 euros), la cuota a
pagar sería de 720 euros.