Alteración de la fachada por el local comercial

La jurisprudencia considera que la modificación de la fachada por el local comercial debe
permitirse siempre que no sea desmedida ni excesiva.

La jurisprudencia señala un criterio flexible para resolver el problema sobre el deterioro de
la fachada por el local comercial, permitiendo dichas obras aunque debe ajustarse a los
requisitos y límites fijados en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Con este estudio sobre la realización de la configuración exterior del edificio o fachada con
motivo de las obras realizadas en los locales comerciales queremos dar a conocer la doctrina
jurisprudencial cuando se plantean litigios entre la comunidad de propietarios de un lado, que
no quiere que los locales de negocio alteren la fachada mediante revestimientos, nuevos
paramentos, apertura de puertas, rótulos, etcétera, y de otro, el interés de los propietarios de
locales que buscan acondicionar su propiedad para mejorar y publicitar su negocio.

¿Qué límites establece el Tribunal Supremo a las obras de modificación de la fachada por el local comercial?

El límite a la modificación de la fachada por el local comercial se derivará de lo dispuesto en
el artículo 7.1 de la LPH, que condiciona la viabilidad de tales alteraciones o modificaciones
siempre que no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su
configuración o estado exterior, y que se perjudiquen los derechos de otro propietario.

El Tribunal Supremo considera la necesidad de que la comunidad de propietarios permita estas
obras en las fachadas del negocio siempre que la configuración exterior del edificio o fachada
no sea desmesurada ni excesiva en relación con lo que siendo viene habitual en este tipo de
obras para acondicionar las actividades comerciales.

No procederá este tipo de obras en la fachada si el cambio supone una alteración de los
elementos comunes esenciales como afectación a forjados, seguridad del inmueble, afectación
de los derechos de alguno de los vecinos, etcétera.

Como vemos, lo que pretende el Tribunal Supremo es congeniar el derecho individual del
dueño del local que seguramente lo ha comprado para explotarlo como negocio y el derecho
de la Comunidad en su vertiente “seguridad del edificio” y “respeto a los derechos de los
titulares de los pisos”.

En definitiva, haciendo un juicio de ponderación entre ambos derechos y teniendo en cuenta
las circunstancias concretas del caso es como procederá la decisión del Tribunal para resolver
las controversias relativas a la legalidad de las obras llevadas a cabo en los locales comerciales
que afectan a la configuración exterior o fachada del edificio.

Oraciones sobre la modificación de la fachada por el local comercial

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 15.12.2020:

“Esta Sala se ha expresado en diferentes ocasiones sobre la problemática expuesta.

Para su resolución se establece un criterio flexible y no exento de la inevitable casuística, a los
efectos de determinar la conformidad a derecho de las obras de adecuación de los locales
comerciales a los distintos fines de explotación susceptibles de ser destinados, lo que conduce
a darles un tratamiento específico diferente del que merecen las obras ejecutadas en los pisos,
sitios en las plantas altas de los inmuebles, sometidos al régimen jurídico de la propiedad
horizontal, si bien respetando, como no puede ser de otra forma, los límites derivados de la
aplicación del arte. 7.1 de su ley reguladora, que condiciona la viabilidad de tales modificaciones
a no menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o
estado exterior, ya no perjudicar los derechos de otro propietario.

En definitiva, ponderando tales circunstancias es como procederá la decisión de las
controversias relativas a la legalidad de las obras llevadas a efecto en los locales comerciales,
como el caso que nos ocupa, lo que encierra una valoración jurídica propia del recurso
interpuesto.”

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 11.02.2010:

“Esta Sala ha declarado que, en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad
Horizontal, no cabe la misma interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento
en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las
siguientes , y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su
completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más
rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en
las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su construcción inicial y acabado, a
veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su
configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los
locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por
iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinto su
conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de
manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a
veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la
porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los
comuneros.

En este caso, la reforma en alargar la ventana hasta el suelo, con la supresión del escalón y la
instalación de una puerta, no supone perjuicio alguno para la Comunidad de Propietarios o los
comuneros que merezca ser protegido”.

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 15.11.2010:

En esta sentencia se fijó la siguiente doctrina jurisprudencial:

“[…] cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local
comercial, implicamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la
apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida
independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede
perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la
obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un
ejercicio abusivo del Derecho”.

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 22.12.2010:

“[…] las obras realizadas por el titular de locales comerciales situados en las plantas bajas de
los edificios que afectan a elementos comunes y que están autorizadas por el Título o los
Estatutos de la comunidad de propietarios no se consideran contrarias a derecho, siempre que
no afectarán a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro
propietario”.

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 14.02.2011:

“La única cuestión de controversia se centró en si las obras realizadas pueden
perjudicar a otros propietarios, tal y como mantiene la Comunidad provocar, al un impacto
estético y visual intolerable en la fachada.

La sentencia valora, que con anterioridad a las obras ejecutadas en la fachada por los
demandados, el anterior propietario del local ya había remodelado el bajo del edificio, y
considera, tras comparar la situación ya creada y la actual, que las prestaciones no han sido
desmesurada ni excesiva, en relación a lo que viene siendo habitual en el acondicionamiento
de fachadas para la realización de actividades comerciales”.

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 17.01.2012:

“Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia,
bien porque la finalidad comercial de los locales comporta la necesidad de presentar una
configuración exterior adecuada a su carácter ya la necesidad de facilitar el conocimiento de
su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación
debe precautoria en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia
pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los
titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa”.